开发商将房屋先卖后抵押,买房人诉请抵押合同无效、法院支持吗？
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开发商将房屋先卖后抵押,买房人诉请抵押合同无效、法院支持吗？
---于某诉某房地产公司、某银行抵押合同纠纷案（再审）法律解析
【关键词】
抵押合同纠纷 无效 部分无效 欺诈 无权处分 撤销 善意取得 抵押权 逾期履约违约金
【要点提示】
《物权法》第一百零六条对善意取得的规定如下：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
【当事人信息】
原告：于某（买受人、二审被上诉人、再审被申请人）
被告：某房地产开发公司（以下简称房地产公司、出卖人、二审上诉人、再审申请人）
被告：某商业银行（以下简称银行、抵押权人、二审上诉人、再审申请人）
【案情简介】
于某与房地产公司于2008年9月11日签订《定房合同》两份，约定：于某向房地产公司购买某门市楼（均期房）2套，付款方式为首付款加按揭贷款。2008年9月份，于某按合同约定交纳了首付款。
2009年12月，房地产公司将上述涉案房屋2套办理了房产证并登记在该公司名下，后分别于2013年1月18日、2013年2月4日作出股东会决议，同意以包括本案诉争房屋在内的多处房产及土地作为抵押，分别为腾某、马某向某商业银行借款提供抵押担保。2013年2月16日，腾某、马某分别与银行签订《个人经营借款合同》，各自借款500万元，用以购买钢材，采购装修材料等。2013年2月16日，房地产公司与银行分别就上述《个人经营借款合同》签订了抵押合同一份，并办理了相应抵押登记。
因房地产公司迟迟未办理按揭贷款，于某于2013年3月4日将其起诉至法院，请求判令：房地产公司立即交付于某所购房屋，并赔偿逾期交付违约金21万元。2013年6月18日，法院依法作出民事判决书，判决于某向房地产公司一次性付清所欠购楼款599999.8元后，房地产公司立即交付于某所购的涉案房屋2套，并赔偿于某逾期交付使用房屋违约金21万元。房地产公司不服，提起上诉。2014年2月28日，中级人民法院作出民事判决书，驳回上诉，维持原判。2014年10月23日，高级人民法院就于某与房地产公司商品房销售合同纠纷一案作出民事裁定书，裁定驳回房地产公司再审申请。经法院执行，涉案房屋2套均已交付于某占有。
后于某再次起诉至法院，请求：确认房地产公司与银行签订的抵押合同无效。
【法院判决】
一审：房地产开发公司与银行签订的抵押合同，其中涉及于某购买的涉案房屋2套的抵押部分无效。
二审：驳回上诉，维持原判。
再审：裁定按撤回再审申请处理（注：再审申请人放弃了）。
【案件解析】
一、抵押权人善意or不善意法院如何认定？主张不成立善意取得抵押权谁负责举证？
根据最高人民法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的相关规定，抵押权人接受抵押时，不知道抵押人无处分权且无重大过失的，应当认定抵押权人为善意。
抵押合同违反《合同法》第五十二条规定被认定为无效，或者是抵押合同因抵押权人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销的，抵押权人不应当善意取得抵押权。
真实权利人主张抵押权人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
二、开发商将房屋先卖后抵押，银行主张善意取得了房屋抵押权，法院支持吗？
银行认为于某根据商品房认购协议书享有债权，不是物权，依据法律规定，依法成立的不动产买卖合同不会当然取得物权，未办理物权登记，不影响合同效力。当同一标的物上物权债权并存时，无论成立先后，物权均优先债权。即使于某所购房屋为抵押房屋，银行与房地产公司的抵押行为亦合法有效。即便抵押合同无效，银行亦应依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定善意取得了该房屋的抵押权。就此，法院认为因本案所争议的房屋并不涉及无权处分，只是因房地产公司的恶意欺诈行为而导致的抵押合同部分无效，故不适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得的规定，商业银行的抗辩理由法院未采纳。
三、开发商将房屋先卖后抵押,买房人诉请抵押合同无效、法院支持吗？
房地产公司与于某已经于2008年9月11日签订《定房合同》，将房屋出售给于某。房地产公司在2009年12月取得房屋产权证时，本应及时为于某办理产权过户手续，却于2013年2月16日将已出售给于某的房屋为他人提供抵押担保，其恶意抵押行为，已构成欺诈。
于某与房地产公司之间的房屋买卖合同纠纷经三级法院裁判，判决房地产开发公司履行房屋交付义务，并经原审法院强制执行已将该房屋交付于某占有、使用。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，于某已于前案预售商品房买卖合同纠纷判决生效后取得了该争议房屋的所有权，某房地产公司将房屋先卖后抵押的行为，已严重损害了于某的合法权益，故法院判决认定房地产公司与银行之间的抵押合同，其中涉及涉案房屋2套的抵押合同部分无效。
【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）
第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
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